公募REITs量价齐飞市场热议扩容扩募细则

量价齐飞的公募REITs，已成为投资市场的新宠受访的多位业内人士认为，这背后有多重助推因素除了A股市场持续调整，投资人倾向于配置收益较为稳定的产品，也与市场供给不足，利好政策频出有关业内人士预期，未来扩容扩募细则的出台将进一步壮大公募REITs市场规模，其配置价值将更加凸显

公募REITs成投资新宠

今年以来，公募REITs成为投资市场的新宠无论是首发还是二级市场交易，公募REITs被投资人竞相追捧

作为今年首单公募REITs，4月7日华夏中国交建REIT一经发售便遭疯抢此前发售的11只公募REITs，在二级市场上也是投资者争抢的香饽饽

日前，11只公募REITs自上市以来平均涨幅超过20%其中，涨幅最大的是富国首创水务REIT，达55.83%从行业上来看，生态环保类REITs涨幅最大，紧随其后的是园区基础设施类REITs和交通基础设施类类REITs

建信基金认为，公募REITs为投资者提供了布局优质基础设施资产的机会其标准化，小额化的特点，显著降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了兼具股债属性的大类资产配置工具，具备差异化投资价值此外，公募REITs的估值方法相对保守，投资逻辑简单清晰，是投资者参与基础设施项目投资的全新选择

从市场供求角度来看，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫认为，我国公募REITs尚处于成长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强另外，目前已上市项目的存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限加剧了各类资金对公募REITs的追捧

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，公募REITs受到关注也和陆续出台的相关支持政策相关2022年开年，财政部，税务总局即发布基础设施公募REITs试点税收政策，扫清了基础设施公募 REITs在设立阶段的企业所得税税收障碍，北京市也发布了REITs试点政策及申报辅导手册等，这些令投资人对公募REITs的发展前景更有信心

资产扩容或缓解市场过热势头

从长期来看，价格一定是围绕内在价值波动，公募REITs也不例外，其二级市场价格也须锚定底层资产的盈利水平目前公募REITs都是基础设施类资产，成长空间相对有限，高溢价势必蕴藏高风险业内某公募REITs资深人士表示

建信基金也认为，如果过于关注公募REITs短期内的股票特征，容易偏离公募REITs产品的本质

也有业内人士表示:物以稀为贵现在产品供不应求，投资者只会争抢未来伴随着各类资产的不断推出，加之已发行项目如果可以持续扩募，才能真正缓解供求矛盾

中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人，董事总经理贾舟祺提到，目前公募REITs的试点特征导致了行业聚焦在有稳定收益的基础设施领域2021年发展改革委发文，对公募REITs试点区域，行业及资产范围进行了一轮扩充，将景区，能源，水利等类型的项目纳入试点范围为了公募REITs的长久发展，资产扩容是必经之路，可尝试将轨道交通，租赁住房，有市场化收益的管廊管网类等其他资产纳入试点范围

保障性租赁住房REITs备受市场关注

就市场而言，目前最受关注的公募REITs扩容行业之一是保障性租赁住房作为十四五期间房地产发展的重点领域，保障性租赁住房亟须REITs作为重资产的退出渠道以及形成投融资闭环

我们认为，保障性租赁住房REITs的市场潜力可能不亚于其他资产类别，未来将成为中国REITs的重点领域贾舟祺表示

不过，如何健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点，仍需市场各方进行研究和探讨。

中航基金不动产投资部表示，保障性租赁住房底层资产较为复杂，目前处于摸着石头过河的阶段，诸多问题需逐一讨论，例如保障房租金过低，房地产企业资质是否受到认可等其中，一大关键难点在于保障房的用地问题保障性租赁住房用地获取方式有划拨，出让，租赁等，不同性质土地的权属界定，转让限制等问题的处理方式不同，目前尚未形成定论此外，保障房的税收等相关配套政策的落地也有利于保障性租赁住房公募REITs的平稳推进

林伟鑫也提到，保障性租赁住房的资产特征与产业园，仓储物流等资产接近，均为产权类资产，其REITs的底层资产包含土地使用权及房屋所有权而部分保障性租赁住房项目的土地使用权通过划拨方式获得，划拨用地如何发行产权类公募REITs，相关技术细节有待进一步商讨

业内期盼尽快推出扩募机制

公募REITs市场尚处于试点阶段，存量规模较小，不能充分满足投资者的配置需求对此，不少业内人士建议，尽快推出扩募机制，以缓和供需矛盾

贾舟祺表示，扩募机制需充分借鉴海外REITs市场及A股市场的相关经验，不断夯实各项规则细节，如基金份额定价，原始权益人认定，扩募规模，时间等。

林伟鑫提到，在扩募规则及具体操作办法中，应明确原始权益人认定及战略配售份额认购问题，以及扩募基金份额的定价问题比如，拟扩募资产是外部第三方的资产，该第三方是否被认定为原始权益人是否需要参与战略配售份额认购老的原始权益人是否需要参与认购扩募部分的战略配售此外，扩募的定价既需要权衡原持有人，新投资者和原始权益人的利益，也需要考虑二级市场价格等因素

北京某公募REITs人士也提出了有关建议首先，在扩募时，针对扩募资产的审核要更加关注扩募资产未来的成长性其次，参考境外REITs实践及上市公司发行证券方式，REITs扩募可以通过配售，定向或公开等方式，具体由基金管理人确定，持有人大会审议，并由基金管理人及其委托的财务顾问开展路演，询价，定价，认购，配售等相关工作

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